A Alianza acaba de adquirir, por R$ 49,3 milhões, um imóvel da Sky que abriga um dos principais data centers e centro de transmissões da concessionária na América Latina. Trata-se de um marco na indústria dos Fundos de Investimentos Imobiliários do país, pois é o primeiro FII brasileiro a ingressar no setor de infraestrutura digital e permitir a todos o acesso direto e fácil a este mercado, através da aquisição de cotas do Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11).
A operação foi feita por meio de um contrato de Sale&Leaseback de 15 anos de duração com o novo fundo da Alianza, o Alianza Digital Realty FII, focado em ativos similares a este e cujo único cotista é o ALZR11. De acordo com Fabio Carvalho, sócio-diretor de Finanças e Investimentos da Alianza, há anos a empresa estuda formas de trazer este tipo de ativo para o mercado nacional. Ele ressalta que, no exterior, investimentos em ativos de infraestrutura digital são comuns, mas a Alianza é a primeira empresa nacional a ingressar no setor e torná-lo acessível à pessoa física no Brasil. “Entre os 10 maiores FIIS nos Estados Unidos, quatro são do segmento. No Brasil, somos os primeiros”, afirma.
Para consolidar a operação, a equipe da Alianza avaliou diversos aspectos positivos do negócio, a começar pela oportunidade de ingressar em um importante setor da economia, o de tecnologia. De acordo com o International Data Corporation (IBC), o mercado brasileiro de Tecnologia da Informação deve crescer 11% e o de Telecomunicações 2% em 2021. Foi considerada também a saúde financeira do locatário, que assumiu o compromisso via contrato atípico por 15 anos, com aluguel no valor de R$ 300 mil mensais, corrigido anualmente pelo IPCA, sem possibilidade de ação revisional.
Além disso, o contrato traz uma carta fiança válida por 36 meses, com renovação anual, para garantir a segurança do cotista. Vale lembrar ainda que a Sky é uma concessionária de serviços de telecomunicações que, além do serviço de TV por assinatura, é provedora de internet banda larga 4G e é controlada pela americana AT&T.
O investimento foi realizado com os recursos remanescentes da terceira emissão de cotas do ALZR11, também conhecido como “Alzirão”, graças a uma alteração em seu estatuto, aprovada em Assembleia Geral Extraordinária realizada no final de 2020, que permitiu a compra do Data Center para o portfólio do fundo. Hoje, o ALZR11 é considerado um dos fundos mais híbridos do Brasil, com grande segmentação das atividades realizadas pelos inquilinos de seus imóveis.
No momento, o fundo Alianza Digital Realty não está aberto para negociações no mercado, mas nada impede que ele se torne independente e realize emissão de cotas no futuro.
O imóvel, estratégico para as operações da Sky, está localizado em Tamboré, Santana de Parnaíba (SP), em um terreno de 19.814 m², com 4.027 m² de área construída. A energia elétrica instalada para as operações de TI tem capacidade de 1.800 kW, além de características particulares e necessárias para o desenvolvimento das atividades de um data center.
ALZR em números
Com esta última aquisição, o ALZR11 realizou a aquisição de 6 imóveis entre os meses de setembro de 2020 e março de 2021, totalizando quase R$ 396 milhões nessas operações. O Fundo conta agora com 13 imóveis em seu portfólio, que são utilizados por 11 inquilinos distintos.
